新闻来源参考:东地产财经周刊

房地产行业大变局中,资本市场对房企的评判逻辑发生变化,稳健的策略显然优于激进扩张,高速冲向千亿的宝龙努力以“稳”的姿态示人。

宝龙的半个身位,平稳跨进千亿门槛。

8月19日,宝龙地产(01238.HK)发布2021年中期业绩。报告期内,宝龙地产实现合约销售金额530.39亿元,比去年同期增长68.2%。

这是一份“正合适”的销售答卷,对照宝龙地产2021全年1050亿元的销售目标,上半年完成度约50.5%,时间进度条和任务达成进度条近乎同步。

宝龙地产期内销售去化率一般,整体约62%-63%;但根据下半年计划推出约1184亿元货值来推算,后半程只要能达到44%以上的去化率,宝龙地产便可实现全年销售目标,完成千亿蜕变。

假如1184亿元计划货值整体销售去化达到上半年的水平,全年销售甚至可以逼近1300亿元。

数据正印证宝龙地产总裁许华芳所言,“1050亿元是一个相对保守和求稳的数字”。

毛利率仍处较高水平

高周转时代普遍被认为已经结束,在资本市场警惕的审视下,每一个正经历规模扩张的房企,都面临同样的追问:增长是否可持续性,现金流是否安全健康。

财报显示,2021上半年,宝龙实现营业总收入207.3亿元,同比增长20.73%,其中地产结转收入184.21亿元,同比提升20.06%。期末宝龙预收账款253.81亿元,较期初增长11.53%,增速相对较慢,与近期宝龙销售维持高增长存在背离。

《东地产财经周刊》注意到,盈利能力来看,期内宝龙毛利润同比增长14.61%至72.92亿元,毛利率35.2%,较去年同期下滑1.9个百分点,但仍处于行业领先水平。期内净利润50.77亿元,同比大幅增长45.28%,净利率同比增加4.1pct至24.5%,增幅明显,主要缘于合联营业绩贡献、非经营性其他收益以及资本化比例增长的影响。

截至2021年6月底,宝龙地产“三条红线”指标仍维持在绿档范畴,净负债率为77.84%;现金比短债为109.29%;剔除预收款后的总资产负债率为69.98%。

值得玩味的是,资产负债率69.98%,刚好擦过70%的政策红线,主要得益于少数股东权益同比激增233.58%带来权益的增厚。

增长系于低成本土地

仅靠“财技”,难以秀出未来。整个行业毛利率下降已经成为不争的事实,在密集楼市调控尤其是集中供地政策的夹击之下,留给房企的利润空间已十分有限。

昨天的土储,就是今天的规模。聚焦长三角、推货量充足成为宝龙地产业绩高增长的主因,得益于上半年长三角商品房成交活跃,长三角对宝龙销售额贡献率达83%。宝龙于各月份的表现较好,尤其是3月、5月和6月,单月销售规模破90亿,接近历史最佳水平。

手中大量的低溢价土地储备,为宝龙地产维持高毛利率提供了条件。宝龙地产在上半年避开集中供地的城市,借助低溢价综合体拿地及勾地,将期内新增土地成本控制在了平均4927元/平方米的水平,平均溢价率约3.5%。其中综合体拿地占比70%,实现期内新增投资货地比2.7,整体土储均价占当期销售均价的22.8%,,后期盈利空间可观。

上半年,宝龙长三角战略扩张至安徽,同时借助商业勾地模式,首入大湾区的中山和佛山,大湾区2个项目均以底价勾地完成,合计权益可售货值107.9亿元,权益货地比2.61,可售部分预期毛利率可达33%。

布局能级影响后续发展

“不拿高价地、不拿没有利润的地”,许华芳在业绩发布会上对外明确了宝龙的“面粉观”。

拿地结构来看,宝龙提出“1+1+N”战略,期内于长三角和大湾区权益土地款占比50.8%和34.1%。从城市来看,宝龙期内于佛山、温州、中山、南京和武汉集中拿地,但多在市郊新区。

《东地产财经周刊》了解到,至2021上半年底,宝龙土地储备3774.92万平方米,其中长三角土储建面占比68.4%,大湾区占比6.9%;从能级来看,一线城市仅1.4%,二线城市39.9%,三四线土储建面占比58.6%,更多聚焦于以及三四线的核心区域及一二线卫星城。

“稳”字当头冲千亿,在小心翼翼扩张的背后,宝龙地产面临的最大挑战,可能更多来自于现有的布局及发展模式,能否在上规模之后,持续应对环境的变化,持续保持高质量的增长。

已出现的一些征兆信号,值得注意。上半年宝龙地产回款率76%左右,低于去年同期85%的回款率,与宝龙地产布局的主力城市出现较大范围市场波动不无关系。此外,近几年宝龙推货结构中商业与住宅的比例基本控制在三七开左右,在推货结构相近的背景下,2021上半年商业项目对销售额的贡献度同比大幅下滑9pct至8.91%,整体商业去化表现不及住宅。存货结构方面,期末宝龙已竣工未销售物业172.27亿元,同比增长18.08%,增速明显。